Группа ПИРКС
  • +7
  • (495)
  • 991-35-29
Конфиденциально Предупреждение и разрешение кризисных ситуаций
Главная / Статьи и аналитика / Массовый внесудебный снос «самовольных построек» в Москве

Статьи и аналитика

В этом разделе Группа ПИРКС представляет информационные и аналитические материалы по направлениям своей деятельности. Мы надеемся, что эти материалы помогут нашим клиентам и другим предпринимателям, руководителям компаний, специалистам сориентироваться в практических вопросах законодательства, узнать о принятых или ожидаемых решениях государственных органов, влияющих на реализацию бизнес-проектов, о прецедентных судебных актах.

Массовый внесудебный снос «самовольных построек» в Москве

Принятое на днях Постановление Правительства Москвы № 829-ПП посвящено организации работ по сносу самовольных построек, созданных (возведенных) на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке для этих целей, в зонах с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации), на территориях общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. Утверждено Положение об организации соответствующих работ (с порядком принятия решений о включении объектов в число самовольных построек) и первый перечень объектов, отнесенных Правительством Москвы к самовольным постройкам, подлежащим сносу. Перечень содержит 104 пункта и охватывает всю территорию г. Москвы (пока что без «Новой Москвы»). С полным текстом Постановления можно ознакомиться здесь: ППМ № 829-ПП от 08.12.2015.

Очевидно, что практическая реализация Постановления № 829-ПП приведет к «зачистке» города от многочисленных объектов (в основном — торговли и общепита), возведенных на протяжении 1990-2000-х годов. В большинстве случаев, к сожалению, фактические владельцы этих построек не принимали никаких мер по закреплению за собой прав собственности на возведенные объекты, чем значительно облегчили Правительству Москвы задачу по их сносу. Однако, учитывая отсутствие надлежащей системы градостроительного зонирования и градостроительного регулирования в целом в г. Москве (о чем мы неоднократно писали), в отдельных случаях правомерность отнесения того или иного объекта к числу «самовольных построек» может оказаться неочевидной. Владельцам таких объектов, не желающих сдаваться без боя, предлагается этот короткий комментарий.

Итак, Постановление № 829-ПП от 08.12.2015 принято во исполнение новой редакции статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Указанная новая редакция введена Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ и вступила в силу 1 сентября 2015 года. Согласно поправкам, в частности:

  1. Изменено понятие самовольной постройки.

    Из категории "самовольных построек" исключены объекты незавершенного строительства, что логично, поскольку постройка возникает лишь после завершения ее строительства. Жилые дома больше не выделяются как самостоятельный вид самовольных построек, а в соответствии с подходом Градостроительного кодекса РФ включены в общую группу "здания".

    Если ранее одним из возможных критериев для признания объекта самовольной постройкой было наличие именно существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, то теперь требование существенности нарушения исключено.

    При этом, как и ранее, для признания постройки самовольной достаточно, чтобы она удовлетворяла хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

  2. Дополнен перечень критериев, при наличии которых может быть признано право на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок под строением принадлежит на законных основаниях.

    Ранее, исходя из текста предыдущей редакции статьи 222 ГК РФ, а также в соответствии со сложившимся судебным толкованием за лицом могло быть признано право собственности на самовольную постройку при одновременном наличии следующих условий:

    • Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта. Предшествующая новой редакции статьи 222 ГК РФ судебная практика допускала возможность признания права собственности на такую постройку, в том числе, за арендатором земельного участка.

    • Если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Исходя из толкования, данного Верховным судом РФ до принятия новой редакции статьи 222 ГК РФ, этот критерий соблюден, если при строительстве не было допущено нарушения градостроительных, строительных норм и правил (в том числе, СанПИНов, технических регламентов) настолько существенного, что сохранение постройки создавало бы угрозу чужому имуществу, грозило обрушением самой постройки и т.п.

    • Если отсутствует разрешение на строительство объекта и ввод его в эксплуатацию, но есть доказательства, что владелец постройки принимал меры к получению указанных документов, и они не были получены не по его вине. Данный критерий отсутствовал в тексте закона и был выработан судебной практикой.

Из перечисленных выше критериев в новой редакции статьи 222 ГК РФ прямо указаны первые два. Сохранятся ли при этом прежние подходы судов к их толкованию, предсказать невозможно.

Кроме того статья 222 ГК РФ дополнена еще одним новым требованием: право собственности на самовольную постройку признается при условии, если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Таким образом, возможность легализации постройки теперь прямо поставлена в зависимость от ее соответствия действующему градостроительному регулированию, а вовсе не тому, которое имело место на момент ее возведения. Эта норма вступает в противоречие с целым рядом законоположений, включая ст. 54 Конституции РФ (учитывая неоднократно сформулированное Конституционным Судом РФ и Верховным Судом РФ толкование сноса самовольной постройки именно как санкции за нарушение установленных норм при наличии вины), п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, п. 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ. На необходимость применения к оценке градостроительного соответствия самовольной постройки именно тех норм и правил, которые действовали на момент ее возведения, указывал и Верховный суд в последнем по времени «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Тем не менее, в настоящее время новый критерий введен в действие, и судебная практика его применения до сих пор даже не начала складываться.

Самое же главное и сомнительное нововведение содержится в новом п. 4 ст. 222 ГК РФ, который вопреки ранее действовавшему исключительно судебному порядку признания постройки самовольной наделил органы местного самоуправления правом в определенных случаях самостоятельно (во внесудебном порядке) относить постройку к числу самовольных и, соответственно, принимать решение о ее сносе. Подробное обоснование того, что внесудебный, административный порядок принятия решения о сносе самовольной постройки даже при отсутствии на нее зарегистрированного права противоречит статье 35 Конституции РФ, содержалось еще в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143. С тех пор изложенные аргументы не утратили актуальности, однако, законодателя, очевидно, это никак не беспокоило. Именно этим новым п. 4 ст. 222 ГК РФ воспользовалось Правительство Москвы, принимая Постановление № 829-ПП от 08.12.2015.

Что можно рекомендовать владельцам построек, признанных самовольными Правительством Москвы во внесудебном порядке, учитывая сказанное выше?

Вы можете в порядке главы 24 АПК РФ оспаривать решение Правительства Москвы об отнесении вашего объекта к числу самовольных построек и о его сносе. В этом случае вы должны будете доказать, что ваша постройка не соответствует критериям, данным в п. 4 ст. 222 ГК РФ, а именно, что: участок был вам предоставлен в установленном порядке, его разрешенное использование на момент предоставления допускало строительство с имеющимся по факту видом разрешенного использования, а также, что на момент предоставления вам участка он не принадлежал к зонам с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации), к территориям общего пользования либо к полосе отвода инженерных сетей. Если же на момент предоставления участок принадлежал к зонам с особыми условиями использования, то эти условия не исключали строительство объекта с имеющимися у вас параметрами.

По закону обязанность доказывания правомерности принятого решения лежит на органе власти. Однако, учитывая уже упомянутую крайне запутанную ситуацию в московском градостроительстве и необходимость защиты ваших интересов, вам придется оспаривать те доказательства, которые представит в суд Правительство Москвы, т.е. доказывать противозаконность принятых городом решений.

Следует, однако, учитывать, что если даже вам удастся все перечисленное выше обосновать, но при этом у вас отсутствовало разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию и вы не предпринимали все доступные вам меры к получению этих разрешений (либо не можете это подтвердить документально), или же вы допустили нарушения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве, ваша постройка может быть признана самовольной уже в судебном порядке по иску города.

При этом нужно учитывать, что наличие у вас любых разрешений на осуществление хозяйственной деятельности в вашем здании или иных документов, подтверждающих, что такая деятельность осуществлялась вами в этом здании (строении) с ведома и согласия (и даже с одобрения) городских властей, ничем вам не поможет — суды достаточно последовательно признают такие документы не имеющими правового значения при рассмотрении споров о правомерности существования построек.

Помимо всего прочего, безусловным основанием признания соответствующего решения Правительства Москвы по вашему объекту незаконным должно быть наличие у вас зарегистрированного в отношении соответствующего объекта права собственности, поскольку согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, а это значит, что внесудебный порядок сноса к такому имуществу применен быть не может в принципе. В этой связи настораживает, что п.п. 11-13 Положения, утвержденного Постановлением 829-ПП, предусматривают выплату «собственнику самовольной постройки» некой компенсации за снос при условии представления документов, подтверждающих прекращение права собственности и внесение соответствующих сведений в ЕГРП. Это, очевидно, означает, что под "административный" снос предполагается пускать, в числе прочего, постройки с зарегистрированным правом собственности.

Одновременно вам следует иметь в виду установленный законом пресекательный 3-месячный срок для обращения в арбитражный суд с заявлением об оспаривании незаконных решений, действий органов власти. Интересно, что новая редакция статьи 222 ГК РФ допускает снос построек с не выявленным владельцем в 2-месячный срок, что нарушает установленное АПК РФ право на оспаривание в течение более длительного срока.

Безусловно, формат настоящего материала не позволяет дать исчерпывающие рекомендации (и не имеет такой цели). В частности, он не предполагает и подробного обсуждения весьма сомнительного критерия, установленного новой редакцией статьи 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольную постройку (в этом случае необходимо обосновать соответствие постройки градостроительным требованиям, действующим не на момент строительства, но на момент подачи искового заявления). Тем не менее, мы надеемся, что предпринимателям станет хотя бы немного проще оперативно реагировать на новые вызовы, связанные с принятием Правительством Москвы Постановления № 829-ПП.

В любом случае издание этого Постановления является очередным подтверждением того, что при приобретении недвижимости нельзя ограничиваться одной лишь проверкой наличия у продавца зарегистрированного права собственности или договора аренды. Необходимо учитывать, что город заинтересован в массовом сносе любых "неоднозначных" объектов — это позволяет пополнять бюджет за счет нового предоставления участков на аукционах. Поэтому при принятии решения о приобретении объекта недвижимости необходимо самым скрупулезным образом изучить всю его градостроительную историю и актуальное состояние — задача очень непростая, особенно из-за того, что систему градостроительного регулирования в Москве при всем желании трудно назвать "прозрачной".

11-12-15