Группа ПИРКС
  • +7
  • (495)
  • 991-35-29

info@pirks.ru
Конфиденциально Предупреждение и разрешение кризисных ситуаций
Главная / Услуги и решения / Оспаривание одностороннего расторжения договоров аренды земли в г. Москве

Услуги и решения

В данном разделе представлено описание юридических и иных услуг Группы ПИРКС для предприятий и организаций, а также тех правовых вопросов, с которыми предприниматели чаще всего обращаются за нашими услугами. Этот перечень не исчерпывающий. Мы будем рады помочь вам в разрешении любых иных задач, так или иначе относящихся к направлениям нашей работы или к компетенции наших партнеров! Мы также рекомендуем вам ознакомиться с примерами уже решенных задач из практики Группы ПИРКС, а также с обобщением нашего практического опыта в разделе Статьи и аналитика.

Оспаривание одностороннего расторжения договоров аренды земли в г. Москве

К настоящему времени специалистами Группы ПИРКС накоплен серьезный опыт работы по вопросам оспаривания одностороннего расторжения договоров аренды земли в Москве по п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". С многочисленными материалами по этому вопросу и обобщением имеющейся арбитражной практики (в том числе, практики Группы ПИРКС) вы можете ознакомиться в разделе Статьи и аналитика.

Пункт 22 статьи 3 Вводного закона к ЗК РФ (так называемый «закон Шаккума»), вступивший в силу 01.04.2012 г., предоставил право арендодателям земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах городов Москвы и Санкт-Петербурга, расторгать досрочно в одностороннем порядке без обращения в суд договоры аренды земли, заключенные до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества.

Такое расторжение может быть произведено (и производится Москвой в массовом порядке начиная с апреля 2012 года) в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

  1. В качестве существенных нарушений условий договора, которые могут повлечь его расторжение во внесудебном порядке, закон называет:

    • неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором, или при отсутствии такого срока в договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем 40% общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной проектной документацией;

    • отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию, в случае, если в договоре срок окончания строительства, реконструкции не предусмотрен.

  2. В качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора исходили при его заключении, закон называет расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на арендованном земельном участке. Таким «иным договором» обычно является инвестконтракт на строительство/реконструкцию. В случае его расторжения соответствующий договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения инвестконтракта, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении инвестконтракта.

    По правилам п. 22 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

    До истечения указанного месячного срока арендатор вправе направить в соответствующий уполномоченный орган письменные возражения по вопросу расторжения договора.

    При этом согласно формулировке закона, «в случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора».

    К настоящему времени арбитражными судами различных инстанций рассмотрено почти 90 дел по вопросам одностороннего расторжения московских договоров аренды на основании п. 22 ст. 3 137-ФЗ. Из них выиграно арендаторами окончательно (в том числе, с участием специалистов Группы ПИРКС) всего 7 дел и еще примерно по 10 делам арендаторы имеют шанс на победу.

    Типичные ошибки арендаторов в арбитражных судах при оспаривании отказа Москвы от договоров аренды земли по п. 22 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ: «поиск справедливости», использование «общеправовых» или эмоциональных аргументов вместо конкретных норм законодательства, игнорирование характера «закона Шаккума», являющегося специальной нормой прямого действия, и механическое воспроизведение чужих наработок (в нескольких делах представители арендаторов дословно цитировали вырванные из контекста фрагменты различных статей специалистов Группы ПИРКС) без необходимой их адаптации к конкретным обстоятельствам дела.

    При этом арендаторы должны отдавать себе отчет в том, что терпеливое ожидание исполнения московскими чиновниками своих обязанностей и даже длительная переписка с ними (вместо обращения в суд), при рассмотрении споров по п. 22 ст. 3 137-ФЗ чаще всего толкуется судами как пассивность, бездеятельность самого арендатора в ходе исполнения договора аренды.

    Напротив, обращения в суд для устранения тех или иных препятствий со стороны города при исполнении договора аренды, и, тем более, хотя бы частичный успех в соответствующих судебных спорах практически всегда существенным образом повышает шансы арендатора на выигрыш при оспаривании расторжения договора аренды по «закону Шаккума».

    Как показывает практика, не во всех случаях расторжения договоров аренды по п. 22 ст. 3 137-ФЗ арендаторы могут обоснованно сослаться на реальные препятствия в освоении участка, которые им чинили московские власти.

    Но даже в случаях, когда такие препятствия действительно были, доказать это документально способен, как выяснилось, далеко не каждый арендатор. Для этого необходимо досконально знать нормы неоднократно изменявшихся федеральных и московских правовых актов, которые на протяжении периода действия договора аренды регулировали условия осуществления арендатором деятельности по строительству, реконструкции объектов недвижимости (включая положения о необходимой для строительства документации, порядке, сроках ее утверждения/согласования, полномочиях городских органов и организаций в данной сфере). Нужно также очень тщательно проанализировать всю (без исключения) доступную документацию, связанную с реализацией конкретного инвестиционного проекта за весь период аренды (а порой и более раннюю) и выстроить непротиворечивую и исчерпывающую систему юридически корректной аргументации, каждый довод в которой подкреплен достаточными документальными доказательствами.

    Специалисты Группы ПИРКС готовы оказать вам все необходимые услуги в связи с оспариванием расторжения договора аренды земельного участка в Москве по п. 22 ст. 3 137-ФЗ:

    • подготовка правовой позиции с учетом всех нюансов вашей ситуации и истории ваших договорных отношений с Москвой, с учетом изменений федерального и московского законодательства на протяжении всего периода действия договора аренды с момента предоставления вам участка, а также текущей практики арбитражных судов по 173-ФЗ;

    • подготовка искового заявления, апелляционной, кассационной жалобы, иных процессуальных документов, представление интересов в арбитражных судах всех инстанций.

Thumbnail Screenshots by Thumbshots